مزیت نسبی موسسات پس‌انداز مسکن که باعث تسهیلات‌دهی بهتر خواهد شد، به «کوچکی و چابکی» آنها در قیاس با نظام بانکی مربوط می‌شود که این خود باعث می شود تا آن ها تسهیلات با سود کم تر پرداخت کنند.

به گزارش گروه اقتصادی مرور نیوز، زمانی که بحران افزایش قیمت مسکن گریبان مردم را در دولت بهار گرفته بود، محمود احمدی نژاد با ارائه طرحی جدید با عنوان مسکن مهر سعی داشت این بحران را حل کند، اما این ابتکار خود به غده‌ای سرطانی تبدیل شد و با ایجاد نقدینگی بیش از اندازه، گریبان احمدی نژاد و دولت بعد از او را هم گرفت.

حال به نظر می رسد دولت تدبیر و امید که در ابتدا قول طرحی جایگزین برای مسکن مهر را ارائه کرده بود توانسته با استفاده از تجربیات موفق و علمی سایر کشورهای طرحی را برای صاحب خانه کردن مردم در کلان شهر ها و شهرهای کوچک عملی کند.

سرانجام شهرهای مستعد راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای شناسایی شدند. مدل مدنظر برای این موسسات -بانک‌های مسکن محلی- ترکیبی از الگوی جهانی و سابقه فعالیت این نهادها در کشور (40 سال پیش) است که مطابق آن، امکان «شهرک‌سازی» با منابع خرد و همچنین خرید مسکن با «تسهیلات استثنایی» فراهم می‌شود. این موسسات با دسترسی به سه منبع مالی ارزان قیمت،‌ تسهیلات با نرخ سود پایین، سقف ریالی بالا و دوره بازپرداخت طولانی اعطا می‌کنند. طرح «دو فقره وام برای خرید یک واحد مسکونی» از کانال موسسات پس‌انداز به اجرا درمی‌آید.5 کلان شهر و یک محدوده‌ شهری از سواحل جنوب، به‌عنوان 6 منطقه مستعد برای راه‌اندازی بانک مسکن محلی، انتخاب شدند.

با گذشت یک ماه از ابلاغ مجوز بانک مرکزی برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای، بررسی ها مشخص کرده است، در حال حاضر کلان‌شهرهای تهران، اصفهان، شیراز، مشهد و تبریز و همچنین سواحل مکران از ظرفیت لازم برای ایجاد نهادهای محلی تامین مالی مسکن برخوردار هستند. بانک عامل بخش مسکن برای راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای در شهرهای اولویت‌دار، قصد دارد ترکیبی از «تجربه نیم قرن گذشته بانک رهنی در کشور» و «مدل 200‌ساله چهار کشور مطرح جهان در پرداخت تسهیلات مسکن» را مبنای کار قرار دهد. بر این اساس، به‌زودی امکان اجرای طرح «یک خانه با دو وام» فراهم می‌آید.

در الگوی جهانی وام‌دهی به خریداران مسکن از محل موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، یک تجربه زنده متعلق به کشور آلمان وجود دارد که اجازه می‌دهد ملک مسکونی تحت مالکیت متقاضی تسهیلات، دو بار در رهن بانکی قرار گیرد،  مشروط به آنکه ارزش ملک در رهن یک بانک، از اصل و سود وام پرداخت شده توسط آن بانک به مشتری، بیشتر باشد، یعنی مالک بتواند با ملک خود دو وام مسکن بگیرد.

در این حالت، خریدار مسکن از دو نوع تسهیلات همزمان منتفع می‌شود به‌طوری که پیش‌بینی می‌شود قدرت مکمل وام‌ها به 80 درصد قیمت مسکن برسد.  موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای به‌واسطه جنس منابع قابل وصول که از سه منبع طلایی و سپرده‌های بلندمدت متقاضیان مسکن و همچنین سرمایه اولیه شرکت‌های ساختمانی محلی تشکیل می‌شود، قادر خواهند بود تسهیلات بهتر از وام‌های فعلی خرید مسکن را به سپرده‌گذاران پرداخت کنند.

هم اکنون سقف وام خرید مسکن پرداختی توسط بانک عامل بخش مسکن (160 میلیون تومانی صندوق یکم) حدود 40 درصد قیمت میانگین یک آپارتمان 100 متر مربعی در تهران را پوشش می‌دهد و قدرت وام در سایر شهرها با توجه به میانگین کشوری قیمت مسکن حدود 45 تا 50 درصد است. تسهیلات بانکی فعلی برای ‌خانه اولی‌ها با سود 5/ 9 درصد و برای سایر متقاضیان با سود 5/ 17 درصد و دوره بازپرداخت حداکثر 15 سال، پرداخت می‌شود. مزیت نسبی موسسات پس‌انداز مسکن که باعث تسهیلات‌دهی بهتر خواهد شد، به «کوچکی و چابکی» آنها در قیاس با نظام بانکی مربوط می‌شود.

مجموعه شرایط متفاوت موسسات پس‌انداز چون که قیمت تمام شده تسهیلات مسکن را برای این نهادها پایین‌تر از سطح موجود در بانک‌ها تنظیم می‌کند، اجازه می‌دهد موسسات، تسهیلات منطقه‌ای خرید مسکن را با سقف بالا، سود پایین و بازپرداخت طولانی‌ ارائه کنند.

در حال حاضر شعب بانک عامل بخش مسکن در 6‌منطقه شهری انتخاب شده برای راه‌اندازی موسسات منطقه‌ای، ماموریت دارند نسبت به شناسایی سرمایه‌گذاران ساختمانی متقاضی ساخت‌و‌ساز اقدام کنند تا با تعریف پروژه‌های انبوه‌سازی یا نوسازی بافت فرسوده در این شهرها، اولین گام عملیاتی تاسیس بانک‌های مسکن محلی برداشته شود.

در این میان، از آنجا که موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای «سود محور» نیستند، نه تنها اجازه فعالیت‌های واسطه‌گری ملکی و ملاکی شبیه برخی بانک‌ها را ندارند بلکه مطابق کارنامه رفتاری این نهادها چه در کشور و چه در جهان، خود معمولا از سرمایه‌گذاری در بازار ملک در قالب خرید ساختمان، اجتناب می‌کنند. تسهیلات خرید مسکن قابل پرداخت توسط موسسات منطقه‌ای کاملا انعطاف‌پذیر است و هر موسسه برای طیف متنوعی از متقاضیان با شرایط مالی متفاوت، می‌تواند سقف، سود و طول بازپرداخت تسهیلات را جداگانه و متمایز از دیگری، تعیین و با او توافق کند. تسهیلات منعطف موسسات منطقه‌ای مسکن در آلمان باعث شده از هر دو خانوار، یکی در این موسسات اقدام به سپرده‌گذاری و افتتاح حساب کند. با توجه به آنکه سپرده‌گذاران در این موسسات، جزو سهامداران موسسه محسوب می‌شوند و از عایدی یا همان سود حاصل از فعالیت‌های مالی موسسه در پایان هر سال بهره‌مند می‌شود، مجموع سود سپرده‌گذاری و سود سهام دریافتی باعث می‌شود نرخ بهره موثر موسسه برای سپرده‌گذاران از نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی با فاصله زیادی سبقت بگیرد و باعث جذب راحت نقدینگی‌های خُرد در این موسسات شود.

 

عضویت در کانال تلگرامی مرور نیوز